Взяли ипотеку – и развелись…

ipoteka-razvodПо выдаче ипотечных займов 2017-й год стал рекордным. Но огромное количество семей разводится, и это обстоятельство существенно нарушает условия кредитного договора. Взяли ипотеку – и развелись. Но займ остался! Кто будет платить долг и какие выходы из ситуации могут быть? 

Распад семьи при наличии ипотеки – это серьезно

Ипотека – популярный инструмент среди россиян в деле решения жилищного вопроса. Статистика подтверждает: в 2017 году в России около 60% всех сделок с недвижимостью – это сделки с привлечением заемных средств. По сравнению с 2016 годом, в 2017-м ипотечных кредитов было выдано на 35% больше.

Причины такой популярности  для каждого заемщика свои: это и доступность ипотеки, и отсутствие достаточных накоплений для приобретения отдельного жилья, и доступные цены на жилье, и желание жить отдельно от родственников, и другие.

Наиболее часто пользуются ипотечными займами молодые семьи в возрасте до 35 лет. С помощью ипотеки они, как правило, приобретают первичное жилье либо улучшают жилищные условия. При рождении детей увеличение квадратных метров – необходимая мера.

А вот другие цифры. В 2017 году в России было зарегистрировано менее миллиона браков и более 600 тысяч – разводов.

К чему привожу эти статистические данные? При таких цифрах приобретение недвижимости сопряжено с большими рисками. Распад семьи при наличии ипотеки – более чем серьезная вещь.

Когда два человека создают семью, они думают, что это навсегда. Поэтому и ипотеку оформляют смело, не думая о рисках. Но статистические данные должны  отрезвить молодых супругов настолько, чтобы они оговорили сразу возможные варианты развития событий и предусмотрели свои позиции в случае, если отношения наладить не удастся.

Как оформить права собственности

Есть несколько моделей оформления права собственности на недвижимость, приобретенную с помощью ипотеки.

Модель 1. Приобретенная в ипотеку квартира оформляется как совместная собственность без определения долей. При этом, по закону, доли супругов в этом случае равные.

Модель 2. Приобретенная в ипотеку квартира оформляется как совместная собственность с определением долей. Можно определить либо равные доли, либо указать, в каких пропорциях доли разделены между супругами. Для этого необходимо иметь брачный договор, в котором было бы прописано обстоятельство покупки недвижимости и установление размера доли каждого супруга.

Модель 3. Приобретенная в ипотеку квартира оформляется на одного из супругов. В этом случае квартира является совместной собственностью при условии, что брак был зарегистрирован прежде, чем подписан кредитный договор. И второе условие – отсутствие брачного договора.

При выборе модели оформления права собственности на недвижимость необходимо эту самую модель согласовать с банком, который выдает ипотеку. Также необходимо «распределить роли» между супругами: кто из них будет являться заемщиком, а кто – созаемщиком. И впоследствии обо всех юридически значимых изменениях, касающихся семьи, информировать банк.

Как долго семье придется взаимодействовать с банком? До полного погашения ипотечного кредита и снятия обременения на квартиру.

С банком не шутят!

Очень важно сообщить в банк о ситуации, когда семья разрушается. Это обстоятельство является существенным нарушением кредитного договора. Поэтому идеальный вариант: вначале уведомить банк о решении развестись, а уже потом начинать бракоразводный процесс в ЗАГСе или суде.

Наличие брачного контракта очень упрощает процесс раздела имущества. Брачный контракт вступает в силу в день заключения брака. В этом документе предусмотрена схема раздела имущества, в том числе приобретенного с помощью заемных средств, в случае расторжения брака. Поэтому банки очень приветствуют наличие брачного контракта. Если нет такого документа, варианты раздела имущества необходимо согласовывать с банком.

По закону, банк имеет право обратиться в суд, если в течение трех месяцев не было платежей в счет погашения задолженности по ипотеке. И ситуация может повернуться таким образом: по решению суда квартира будет продана по столь низкой цене, что бывшие супруги останутся без квартиры, зато за ними сохранится часть задолженности перед банком.

Стоит ли доводить ситуацию до абсурда даже в том случае, если сохранить семью уже невозможно?!

Обоим супругам, их родственникам предстоит применить все свои дипломатические качества, чтобы выйти из ситуации с наименьшими потерями. Нужно пытаться договориться.

Ищем выход…

В условиях цивилизованного диалога можно найти несколько вариантов выхода из сложившейся ситуации, не доводя дело до суда.

Оптимальный и наиболее дешевый – заключить соглашение (до расторжения брака) между супругами, которым определяется порядок и сроки погашения кредита после развода. Его должен одобрить банк. Стоит учесть: если в семье есть дети, условия соглашения не должны нарушать их прав.

Один из супругов может отказаться от прав на квартиру в пользу второго супруга, оформив отказ с участием нотариуса. В этом случае супруг снимает с себя и кредитные обязательства. Такой вариант возможен в случае, если второй супруг окажется достаточно платежеспособным, чтобы в одиночку нести бремя ответственности за выданный кредит. При удачных обстоятельствах банк пересматривает вариант подписания кредитного договора только с заемщиком. По сути, это уже будет другая история и другой кредитный договор.

В моей практике были случаи, когда супруги принимали решение продать квартиру и за вырученные деньги гасили ипотеку. Оставшиеся деньги делились поровну. В таком случае нужно помнить: продажу квартиры необходимо согласовать с банком. Практически все банки соглашаются на досрочное погашение ипотеки. В кредитном договоре, как правило, прописаны условия и возможность досрочного погашения ипотечного кредита.

Или, например, банк может предложить сам заняться продажей залоговой квартиры. Оставшиеся после погашения кредита деньги делятся между супругами. Если у обоих супругов высокие стабильные доходы, банк рассмотрит вариант выдачи каждому из супругов ипотечного кредита на покупку квартиры. Таким образом, один ипотечный кредит «превращается» в два.

Ипотека – это долгосрочное бремя. И к вопросу покупки квартиры с помощью заемных средств необходимо подготовиться заранее, просчитать все благоприятные и неблагоприятные варианты событий. Как говорится: предупрежден – значит, вооружен.

Хороший риэлтор – вам в помощь!

8 comments

  1. Ипотека — это серьезный шаг и ответственность, которой не всегда обременяют себя молодые. Полезный пост, много чего узнала для себя, хоть и тема для меня не актуальна. Но такие знания, никогда не бывают лишними.

  2. Ипотека, как и любой другой вид кредитования — это зло. Но иногда — это и единственный выход, способ решения проблемы. Однако, есть в этом что-то неправильное.

    • В любом долге есть что-то неправильное, а ипотека — это тоже долг. Но есть, вы правы, случаи, когда это — единственное решение проблемы, тогда такой долг оправдан. Своя квартира, на мой взгляд, — аргумент веский, чтобы взять кредит.

    • Сейчас о доступности кредитов кричат разве что только не из утюга. Практически навязывают. И отказаться от кредита многим стоит титанических усилий. По долгу службы сталкивалась с такими семьями, которые себя не мыслят без кредитов. А, рассчитавшись с ними, ввязываются в новые. Драйв поддлерживают таким образом. Не могу сказать, что это многочисленная категория, но и таких людей много.Но, как говорится, хозяин- барин. Моя задача — рассказать людям, что «не все то золото, что блестит».

  3. Распад семьи — это всегда большая трагедия и тяжелое испытание, вне зависимости от того брала ли пара ипотеку или нет..

    • Развод, обремененный ипотекой ( или ипотека, обремененная разводом ?)- это трагедия и испытание в квадрате. Жизнь- штука непростая. Но если есть возможность- нужно подстелить соломку. Иными словами, при принятии ответственных решений неплохо бы предусмотреть развитие ситуаций с различными исходамии.Чтобы, как говорится, не было мучительно больно…

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *