Риски: какие тайны хранят сделки с недвижимостью

nedvijimost rieltorПозвольте напомнить, что в прошлый раз мы говорили о том, от каких продавцов нужно держаться подальше, если человек принял решение купить недвижимость без привлечения хорошего риэлтора. Продолжим тему о рисках, сопряженных с покупкой недвижимости. Какие тайны хранят такие сделки? 

Справедливости ради замечу, что информация, которой сегодня делюсь, не принадлежит моему перу. Это результат кропотливого коллективного труда. В течение определенного времени тема изучалась и структурировалась в рабочих группах (для тех, кто не знаком со мной, скажу, что я работаю риэлтором в агентстве недвижимости МИЭЛЬ, офис «Сущевский»).

Мы знаем, что нужно делать, чтобы избежать рисков. Недвижимость всегда покупалась и продавалась. Но, как показывает многолетняя практика, проблемы у покупателей никуда не исчезают. Скажу больше – они остаются одними и теми же, какой бы год на календаре ни был.

Итак, риски. В чем они заключаются? На каком этапе с ними можно встретиться?

Потребительские риски

Риск упустить понравившуюся квартиру. Таков уж у нас менталитет, что требуется очень много времени на принятие решения. А еще лучше – пообщаться со многими, спросить совета у всех, у кого только можно. А по-настоящему ликвидные (те, что пользуются спросом) квартиры продаются очень быстро даже в условиях, когда предложение превышает спрос.

Риск не обратить внимание на недостатки квартиры. Обратная ситуация. Квартира (район/подъезд/соседи) так понравилась внешне, что недосуг провести комплексное обследование объекта.

Риск получить квартиру не в том виде, в котором смотрел. К сожалению, часто такое бывает, что продавец изначально сулил оставить и мебель встроенную, и технику, а пришли принимать квартиру (после перехода права собственности, когда ничего нельзя сделать), а там и двери межкомнатные с петель сняты, не говоря уже о встроенной технике.

Правовые риски

Правовые риски имеют длительность во времени. Последствия могут наступить спустя некоторое время после сделки купли-продажи.

Если не были учтены права третьих лиц. Наследодатель, оставив завещание, не учел права своих прямых родственников. Или в процессе приватизации были нарушены права несовершеннолетних. Или в продаваемой квартире проживают и зарегистрированы лица, не являющиеся собственниками.

В квартире осуществили перепланировку, которую невозможно узаконить. Например, снесли несущую стену или перенесли кухню в другую комнату. Как здесь поступить?

Рента и долговое обременение на квартире. Это настолько серьезный риск, что с обременением квартиры точно не стоит покупать ее самостоятельно.

Ущемление интересов при заключении договора купли-продажи. Напомню, что договор – это добровольное волеизъявление двух сторон. И важно правильно составить договор, чтобы соблюсти интересы и продавца, и покупателя.

Возможность возникновения судебных споров. Не всегда продавцы и покупатели настроены доброжелательно друг к другу, иногда общение их выходит за рамки делового. Возникают конфликтные ситуации, когда самостоятельно уладить разногласия не удается.nedvijimost_rieltor

Финансовые риски

Риск не получить кредит. Такое нередко бывает, когда человек обращается в банк и получает отказ в выдаче ипотеки. Соответственно, в остальных банках вероятность получить отказ – 99, 9%.

Риск невыгодных условий: получить высокую ставку по кредиту или иные невыгодные условия (размер платежа, сроки погашения кредита). Получив одобрение банка на выдачу кредита, в состоянии эйфории очень сложно оценить свои возможности. Понимание приходит позднее, когда наступают сроки очередного платежа.

Риск приобрести долги, которые образовались по квартире (задолженность за интернет, электричество, коммунальные платежи, микрозаймы).

Риск потерять аванс или задаток из-за ошибок в оформлении. Риэлторы знают немало случаев, когда собственники принимали авансы, но моделировали ситуацию таким образом, что сделка срывалась якобы по вине покупателя, и деньги не возвращались.

Риск понести непредвиденные расходы, связанные с оформлением. В сделке купли-продажи расходы неизбежны, но за что-то платит покупатель, а за что-то – продавец. Человеку без опыта сложно разобраться, каким образом распределить финансовую нагрузку по сделке.

Риск потерять деньги в случае расторжения сделки. Об этом я достаточно подробно написала в статье «Недвижимость: продавцы бывают разные».

Риски проведения сделки

Ошибки в документах – достаточно распространенное основание для приостановления сделки с недвижимостью. Этот факт влечет за собой массу неблагоприятных последствий.

Затягивание или развал сделки. Затянуть сделку можно и искусственно, если продавцу по разным причинам вдруг расхотелось продавать квартиру. Ошибки в документах могут привести к развалу сделки.

Ущемление интересов при проведении сделки. Что выгоднее: банковская ячейка или аккредитив? Опытный риэлтор поможет минимизировать расходы своего клиента.

Риски процесса

Потеря времени. Время очень дорого стоит. Это невосполнимый ресурс. В интернете достаточно много объявлений-«пустышек» или ложных объявлений.

Повышение цены при просмотре. Покупатель рискует попасть на аукцион в том случае, если на покупку данного объекта имеется несколько претендентов.

Инвестиционные риски

Деньги – тоже очень значимый ресурс. Его, в отличие от времени, можно, конечно, восполнить. Но стоит ли рисковать деньгами? В будущем квартира может потерять в стоимости. Покупая квартиру для сдачи в аренду (или с целью дальнейшей перепродажи), необходимо учесть множество моментов, чтобы через какое-то время вернуть вложения без потерь.

Риск купить неликвидное жилье. Таковым оно является из-за географического расположения либо другой особенности, которую невозможно исправить (эстакада под окном, например, или линия электропередач рядом). Неликвидная недвижимость продается долго и с дисконтом (с большой скидкой). Неискушенному покупателю в условиях ограниченного времени и небольшого опыта сложно самостоятельно разобраться, в каком районе/доме купить квартиру, чтобы при необходимости выгодно продать.

Негативная репутация объекта, изменение контингента жильцов, изменение инфраструктуры района… можно еще перечислить ряд изменений, которые впоследствии могут негативно повлиять на стоимость объекта.

Инвестиционные риски, как и ряд правовых рисков, имеют отдаленные последствия. И не всегда покупатель стратегически мыслит перед покупкой.

Риски, связанные с собственником

Не буду повторяться, об этих рисках я подробно изложила в статье «Недвижимость: продавцы бывают разные».

Может ли неподготовленный человек самостоятельно избежать стольких рисков при покупке недвижимости? Этот вопрос оставляю открытым. Предлагаю читателям максимально честно ответить самим себе и принять самостоятельное решение.

Tags: ,

6 comments

  1. Все сделки очень рискованы. Без грамотного и надежного риэлтора я квартиры не покупаю.

  2. Крупные сделки всегда таят в себе немало рисков, в таком случае и правда лучше обратиться к профессионалам, чем потом «разгребать» все несправедливости.

  3. У меня тётя в недвижимости работает. Я скажу, она довольно давно работает. И ни одному покупателю помогла. С ней минимален риск.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *