Недвижимость: продавцы бывают разные…

rieltor nedvijimostВ прошлый раз я рассказала тебе, читатель, о том, что собственник недвижимости, выставляя свои законные метры на продажу без помощи риэлтора, подвергается рискам. Сегодня хочу предостеречь покупателя от иных продавцов. Кто они? Возможно ли в принципе иметь дело с определенной группой лиц? В чем состоит риск для покупателя, который принимает решение покупать недвижимость самостоятельно?

Пожалуй, имеет смысл для большей наглядности эту «группу риска» разделить на несколько категорий.

  1. Продавец, брак которого не так давно расторгнут.

Справедливости ради нужно заметить, что при покупке необходимо проверять сей факт, с момента приобретения недвижимости продавцом. Согласно законодательства (гражданского и семейного кодексов), если недвижимость приобреталась в браке, то она является совместно нажитым имуществом.

Следовательно, при отчуждении (продаже) необходимо иметь нотариальное согласие бывшего супруга для совершения сделки купли-продажи. Устное заверение продавца «мы обо всем договорились» или «это все куплено за мои деньги» не имеют никакой юридической силы.

Юридическая практика знает немало случаев, когда обманутые бывшие супруги, узнав, что «квартира, оставленная детям» продана без их ведома и согласия, обращаются в суд. В таких случаях решение суда однозначно: сделку признают незаконной. Это значит, что квартира вернется прежнему владельцу. А как получить свои деньги обратно добросовестному покупателю – большой вопрос.

К тому же, о сделке купли-продажи бывшие супруги узнают случайно, иногда спустя год и больше. За это время новый собственник часто успевает вложить дополнительные деньги в ремонт квартиры, которую считает своей.

И вот вопрос: стоит ли «экономить на риэлторах», чтобы спустя время получить такой сюрприз?

  1. Очень пожилой продавец. 

Речь идет об одиноких людях, кому за 60 лет. В силу преклонного возраста такие граждане не всегда могут отдавать отчет своим действиям. Хотя по внешнему виду за короткий период общения этого определить нельзя. Букет заболеваний также может провоцировать ситуацию, когда люди не осознают смысла и правовых последствий своих действий (например, в период обострения гипертонии).

В момент подписания договора купли-продажи или, чего хуже, договора ренты, очень важно соблюсти принцип «находясь в здравом уме и трезвой памяти». (Мне, как юристу, всегда режет глаз подобная формулировка в договорах, ведь подтвердить данное состояние подписантов может только врач! Но – сейчас не об этом).

Обделенные родственники (а они появляются, как правило, в самый неподходящий момент, т.е. после совершения сделки) всеми правдами и неправдами, через суд пытаются доказать наличие старческого слабоумия у продавца. Зачастую – когда этого продавца уже и в живых нет.

Добросовестный покупатель и в этом случае будет вынужден доказывать в суде свое право на жилые метры – возможно даже, купленные с использованием ипотечных средств.

  1. Асоциальные продавцы.

Очень рискованно иметь дело со страдающими алкоголизмом, наркоманией, психически нездоровыми продавцами.

Как правило, квартиры у такой категории людей гораздо ниже рыночной. Ну, как можно пройти мимо нее, если при прочих равных условиях квартирка на миллион-два дешевле? На ремонт потратится пару сотен, а выгода какая!

При развитии такой ситуации у покупателя притупляется бдительность. «Какие тут риски?» – думает он. – «Ведь у меня на руках справки из наркологического и психоневрологического диспансеров. Значит, продавец в порядке!»

Не всегда так, к сожалению. Не всегда продавец вообще предоставляет такие справки. Разве что их потребуют. А так – к чему тратить лишние деньги на сбор бумажек?! И не всегда такие справки дают полную уверенность в совершенном здоровье продавцов. Обычный покупатель это обстоятельство самостоятельно проверить не может.

Впоследствии такую сделку могут оспорить как сами продавцы, так и их родственники. Существует масса способов доказать в суде, что во время подписания договора купли-продажи продавец находился в неадекватном состоянии.

Так что стоит хорошо подумать: нужны ли такие приключения людям, которые собираются купить свое единственное жилье? Бюджетные квартиры люди покупают, как правило, на старте. И смею предположить, что особого опыта в данном вопросе у них не так много.

  1. Продажа по доверенности.

nedvijimost-rieltorКогда в роли продавца выступает представитель собственника, это очень серьезный сигнал к тому, чтобы свой выбор остановить на любой другой квартире, только не этой. Даже если собственник выдал доверенность на продажу своей квартиры из самых чистых побуждений, это очень сложно проверить. Еще сложнее – поверить. Особенно если собственник проживает за границей.

Серьезные агентства недвижимости имеют возможность проверить и подлинность доверенности, и другие моменты, связанные с историей продажи таких квартир. Но я же сейчас пытаюсь оградить от рисков покупателей, тех, кто принимает решение о самостоятельной покупке!

  1. Наследственная квартира.

Чего греха таить, наследственные квартиры не любят покупать даже частные маклеры, не говоря уже об обычных покупателях. При прочих равных условиях на просмотр таких объектов приводят покупателей в последнюю очередь, и это чистая правда. Особенно, если наследство «свежее», менее трех лет в собственности.

Кстати говоря, на днях я продала квартиру в Москве со свежим наследством. И знаю, что с этим делать.

Существуют наследники по завещанию, но есть еще наследники по закону. Последние, как правило, оказываются обделенными, и именно они обращаются в суд за защитой своих прав. А суд зачастую признает их право. Ведь даже наследники по завещанию не всегда имеют представление о том, что есть еще некие третьи лица, права которых ущемлены наследодателем (например, внебрачные дети). Так, если наследодателем является мужчина, то продавцы оказываются в зоне риска.

Здесь обозначены основные «узкие места» при выборе продавцов. На самом деле, при покупке недвижимости рисков гораздо больше, в том числе, и черные риэлторы.

Продолжим разговор на тему грамотной покупки недвижимости в следующий раз. Главное, всегда помните: предупрежден – значит, вооружен.

До новых встреч, друзья!

P.S. Заинтересованные в продаже или покупке недвижимости в Москве и Московской области могут связаться с Татьяной по телефону 8-925-803-98-55. 

Tags: , ,

7 comments

  1. Татьяна, вы прекрасно все разложили по полочкам! Жаль только, что на практике не часто можно встретить владельца квартиры, который не принадлежал бы к укзанным категориям.

    • Да, Катерина, это на первый взгляд кажется, что все очень просто. Верно и то, что предложение сейчас превышает спрос.Как говорится, есть из чего выбирать. Но лучше все- таки семь раз отмерить.

  2. Очень тема интересная. Трудно найти и хорошего продавца, и хорошего риэлтора. Описаны продавцы живо. Сразу можно представить персонажи.

  3. Оксана:

    Любым делом должен заниматься профессионал. Продажа квартиры — дело хлопотное, понятное дело. Тут и юристом надо быть, и психологом, и в жилье разбираться, и в дизайне его. Много всего знать надо. Так что лучше не поскупиться — целее нервы будут.

    • согласна с вами, Оксана! В любых вопросах человек полностью принимает решение самостоятельно. Риск- это тоже шаг.
      Я очень счастлива, что работаю в компании, которая 25 лет бегает по полю (недвижимости), усеянному граблями. Столько историй и примеров, помимо своего опыта!

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *