Ипотеку погасили материнским капиталом. Какие права на квартиру у членов семьи?

nedvijimostПродолжим разговор о материнском капитале. На практике возникает масса вопросов, связанных с юридическими тонкостями оформления права собственности на недвижимость, которая приобреталась с участием материнского капитала.
Один из самых распространенных вопросов: какие права на квартиру возникают у каждого члена семьи при условии погашения ипотеки материнским капиталом?

Напомню о том, что обязательным условием сделки купли-продажи с использованием материнского капитала является наделение долями всех членов семьи. Перед сделкой родители подписывают нотариальное обязательство о намерении после погашения всей суммы задолженности и снятия обременения с квартиры в пользу банка осуществить переход права собственности на имя жены и детей.

Как правило, глава семейства является заемщиком банка, а супруга – созаемщиком. В настоящее время Пенсионный Фонд России не направляет средства материнского капитала на погашение ипотеки, если держатель сертификата (жена) не является созаемщиком.

  • Поскольку в расчетах используются средства материнского капитала, то жена и дети по закону впоследствии становятся собственниками приобретенного жилья.

Право собственности на всех членов семьи оформляется после того, как полностью будет погашена ипотека и снимется банковское обременение с имущества. Законом предусмотрен и срок исполнения обязательства по наделению членов семьи собственностью. Это необходимо сделать в течение 6 месяцев с момента полного погашения ипотечного кредита.

Сделка купли-продажи с привлечением материнского капитала, в которой дети не получили положенные им доли, признается недействительной.

  • Таким образом, все члены семьи становятся собственниками недвижимости, которая приобреталась при помощи заемных средств и материнского капитала.

Исключением является случай, когда к моменту выделения долей муж и жена будут в разводе. И если по решению суда дети останутся с отцом, то бывшей супруге долю можно не выделять.

Один нюанс: законом не предусмотрено, в какой пропорции необходимо наделять детей долями. Можно разделить квадратные метры на равные части, а можно детям выделить по одной десятой доли. Почему? Объясню.

Размер материнского капитала является небольшой частью от той суммы, за которую приобретено жилье. Поэтому выделить доли можно пропорционально «вложенным усилиям» разных финансовых источников.

Для чего это делать? Родители ни в коем случае не хотят обделить детей законными метрами. Размер долей в общей долевой собственности сыграет огромную роль, когда придет пора улучшать в очередной раз свои жилищные условия. Расчет доли детей можно произвести из расчета доли от Y, где Y – доля квартиры, купленная за средства материнского капитала.

Эта норма отражена в обзоре Судебной практики Верховного суда Российской Федерации. На практике чаще всего бывает все по-иному: средства материнского капитала составляют от 5 до 15% от стоимости недвижимости, а доля детей в праве собственности на это имущество составляет 50%. Но это – добрая воля родителей, которая не подлежит обсуждению и уж тем более осуждению.

Мы плавно подошли к другому, не менее интересующему вопросу: можно ли продать квартиру, купленную с участием материнского капитала?

Можно. Но достаточно сложно.

  • Продажа недвижимости станет возможной только в том случае, когда родители наделили детей долями в приобретенном жилье в соответствии с требованием Пенсионного Фонда РФ.

И здесь есть два варианта.

Если дети к моменту проведения сделки купли-продажи стали совершеннолетними (18 лет), то никаких ограничений по отчуждению недвижимости нет. В этом случае сделка проходит по обычным правилам. Поскольку собственность – долевая, то она обязательно будет нотариальной. И еще: необходимо, чтобы на сделке присутствовали все собственники жилья и все одобряли продажу недвижимости.

Если хотите продать недвижимость, в которой один из собственников –несовершеннолетний, то такая сделка станет возможной только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Чтобы получить согласие, необходимо предоставить документальное подтверждение, что после продажи жилищные условия несовершеннолетнего не ухудшатся.

Вот здесь и сыграет ключевую роль величина выделенной некогда доли ребенку. Наделив мизерной долей несовершеннолетних собственников, впоследствии «улучшить» условия детям будет гораздо проще. Ведь получить согласие на продажу недвижимости можно в том случае, если ребенок в результате покупки другой квартиры/дома станет собственником равноценного ИЛИ улучшенного жилья.

Законом не предусмотрен конкретный перечень документов, который необходимо предоставить в орган опеки и попечительства, чтобы подтвердить намерения родителей улучшить жилищные условия ребенка. Исходя из сложившейся практики, нужно быть готовыми к тому, что потребуется собрать правоустанавливающие документы не только на продаваемую квартиру, но и на ту, куда планируется переехать.

Рекомендую в каждом конкретном учреждении предварительно уточнять, какой пакет документов необходимо собрать, чтобы предоставить на заседание комиссии по опеке и попечительству и получить одобрение на проведение сделки. Поскольку комиссия собирается только два раза в месяц, то сделка с участием несовершеннолетних собственников всегда растянута во времени.

Нужно с пониманием отнестись к требованиям государственных органов.

  • Задача органов опеки и попечительства – не вставлять палки в колеса семьям, где воспитываются дети, а защищать интересы детей.

Полезно также почитать:

Взяли ипотеку – и развелись…

Снова о недвижимости. То ли подарить, то ли завещать?..


Остались вопросы? Озвучивайте их в комментариях.

6 comments

  1. Инна:

    Все верно, должны быть права на жилье у каждого члена семьи. Материнский капитал — заслуга всех в семье. А вот если развелись, то зачем метры тому, кто налегке, без детей смотался и живет в удовольствие?! Пусть лучше госпомощь остается детям и тому, кто их воспитывает.

    • Пусть бы лучше и мама и папа воспитывали своих детей! Считаю, что это мнимое «налегке» отзывается несколько позже, когда дети вырастают. и постаревшие «свободные родители» оказываются на обочине жизни.
      Конечно, государственная помощь- неоценимая поддержка российским семьям! Осталась «самая малость» — сохранить семью.

      • Инна:

        Если бы так было всегда — и мама, и папа! А что на обочине жизни, так это ж сами и заслужили. Каждый выбирает сам свою жизнь. И малость, сохранить семью, не получается. Столько разводов в стране!

  2. Инна:

    Расскаженте? Свою историю? Что вынесли из опыта?

  3. а что рассказывать? никогда не ныла , не причитала « как тяжело воспитывать двоих детей», виноватых не искала. И от алиментов отказалась. молча взвалила воспитание сыновей на себя. это был мой взвешенный выбор. о воспитании детей я в этом блоге писала раньше, когда ребята подростками были.
    поэтому мне совсем не понятны ситуации бегания по судам, разыскивания отцов и попытки «содрать с паршивой овцы хоть шерсти клок».

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *